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        净负债率超100%偿债压力巨大 宝龙地产千亿梦很困难

        2019年04月12日 08:27   来源投资者网   

        居高不下的负债率及融资成本成了悬在宝龙地产头上的达摩克里斯之剑即使销售额大增但高昂的融资成本也侵蚀了巨额的利润

        投资者网 谢莹洁

        对于宝龙地产控股有限公司以下简称宝龙地产?#20445;?1238.HK而言2019年无疑将是异常艰难的一年

        该公司刚刚公布的财报显示2018年实现销售业绩410.36亿元增幅达到96.5%但与此同时公司净利润出现同比下滑营业成本大幅上涨负债总额甚至超过销售额达到491亿元

        宝龙地产日前接受投资者网调研时表示2019年公司拟实现500亿销售目标未来将升级369高周转模式但这也意味着公司一年的销售额刚够偿还总负债?#29575;?#19978;2018年公司融资成本净额同比已增加超140%债务压力下今年以来宝龙地产继续加大融资步伐融资成本尚未出现减少迹象

        忙于偿债的宝龙地产2020年?#30097;?#21315;亿俱乐部的目标还能实现么

        控债压力紧逼

        回溯十年前主打商业地产的宝龙地产曾与万达齐名但在三四线城市向一二线城市转型中公司痛失占有市场的先机业绩迅速掉?#21360;?014年万达销售额已达1601亿元宝龙地产销售业绩才突破百亿

        宝龙地产显然是不?#20107;?#21518;的实施369高周转模式一年后公司2018年实现?#26174;?#38144;售额410.36亿元同比增96.5%但这一成绩却未同步到利润水平上2018年公司净利润下滑比例扩大至15%净负债率飙升到101.6%

        大幅吞噬净利润的正是其融资成本净额财报显示2018年这一数值由2017年的5.73亿元增加至13.77亿元增幅超140%相比之下宝龙地产同期债务总额增加38.2%而实际利率由2017年的6.29%升至6.48%

        宝龙地产接受投资者网调研时表示融资成本净额增加主要是由 2018 年人民币贬值导致?#24149;?#20817;损益造成的但汇兑损益主要只是造成账面损失公司今年将优化债务结构严格把控新增债务成本预计公司融资成本会有下降

        但这一措施目前似乎还未见成效梳理发现今年以来宝龙地产已开启一轮密集融资融资利率仍居高不下2019年1月宝龙完成发行一笔2亿美元优先?#26412;|?#24180;利率9.125%2月宝龙实业发展11.8亿债券发行计划被中?#32929;?#26680;公司随即发行了10亿中期?#26412;?#34917;血4月2日宝龙地产公告已完成发行3亿元利率为7.2%公司债券上述融资主要用于补充正常生产经营流动资金需求以及偿还金融机构借款

        商业地产掉队

        怀抱东山再起之梦宝龙地产去年不惜耗巨资拿地公司向投资者网提供的数据显示2018年公司?#19981;?#21462;29块土地地上计容面积574万平方米总货?#21040;?50亿元而这些新增的项目2018年全年需支出的总权益土地款约124亿元

        尽管凭借高周转取得暂时性的胜利业内仍对宝龙地产发展存忧除大幅上涨的资金压力加大了企业发展的风险以外公司战略核心商业地产掉?#21491;彩侵?#35201;原因之一

        投资者网?#36153;信?#36130;报发现商业地产作为公司发展重点在营收上始终无法挑起大梁而从2018年?#26174;?#38144;售业态分布来看410.36 亿元的总销售额中住宅销售金额为 328.86 亿元占比达80.14%商业销售金额为 81.50 亿元占比达 19.86%

        商业地产仅占销售额两成未来是否将放缓布局宝龙地产?#28304;?#34920;示否认商业地产一直都是宝龙的主营产业今后也不会发生变化公司租金及物业管理服务收入 2016至2018年分别同比上升 26.3%29.7%25%2018年新获取的29块土地中有22个均是商业+住宅的项目公司 2019 年计划新开业 7 座商场预期五年租费收入CAGR超 25%

        值?#31859;?#24847;的是2018年宝龙地产仅开业3个项目新城控股旗下的新城吾悦广场则新开业了19家此外大悦城华润置地等房企也在向商业领域发力宝龙地产在商业地产的占有率或会继续被动?#36134;?/p>

        不过宝龙地产认为公司目前已有36个在营商场及3个轻资产商业项目绝大多数商场均处于顺利运营状态连续多年获得中国商业地产五强等称号招商能力可见一斑公司一向坚持走精品化路线并不一味追求速度和质量

        家族化管理埋雷

        尽管备受质疑公司仍对未来发展前景胸有成竹宝龙地产告诉投资者网?#32602;?#25130;至2018年年末公司的总土储面积约2120万?#21073;?#20854;中68%位于长三角地区土地投资虽然使得公司目前负债有所上升但是为未来的发展和销售提供了充分的保障

        同时针对外界对于公司偿债能力的质疑宝龙地产表示公司相关偿债指标在行业中处于中间水?#21073;?#20844;?#23621;?#26377;现金及现金等价物约158亿元而一年内到期债务为147亿元现金足以覆盖短期债务经常性收入对利息的覆盖倍数稳定在1倍左右同时会加快现金回流

        与宝龙地产的信心相悖的是公司高管?#36861;?#20986;走近日在宝龙地产任职多年负责商业监审的张岩离职负责?#38469;?#30740;发的副总裁居培成随后离职任职不足半年这并非宝龙地产?#29366;?#20986;现这一情况2017年公司请来的沃尔玛不动产副总?#38376;?#20029;君万达集团副总裁王寿庆均未满半年便选择了离职

        宝龙地产向投资者网?#26041;?#37322;称上述人员离职为个人原因此为企业的正常人事工作公司目前整体管理层长期保持较高稳定性

        值得一提的是在潘丽君王寿庆之后宝龙商业集团总经理的位置没有再?#19994;?#21512;适的职业经理人担任一直由宝龙集团总裁许华芳亲?#32422;?#20219;有市场人士表示似乎从知名公司跳槽而来的职业经理人在宝龙都很难打破6个月魔咒?#20445;?#23453;龙地产内部浓重的家族化管理?#19981;?#20351;职业经理人处境?#38480;Σ?#38590;以持久任职

        作为典型的家族?#25512;?#19994;宝龙地产给职业经理人留下的发展?#21344;?#20284;乎极其有限公开资料显示公司董事长许华芳的妻?#21360;?#22992;妹姑姑?#30422;ף妹?#22343;在集团各个岗位担任要职

        对于家族化管理质疑宝龙地产未予回应而是罗列了优秀的职业经理人有着充足的发挥?#21344;?#30340;几大理由即公司调整了内部管理架构采用了事业部制度2019年提出了激活一?#23567;?#22810;元精进的战略等?#21462;?#24605;维财经出品

        责任编辑王惠绵

        精?#37322;计?/div>

        净负债率超100%偿债压力巨大 宝龙地产千亿梦很困难

        2019-04-12 08:27 来源投资者网
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